[한국집합건물관리인신문=강명수 ]

최근 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증보험의 가입 기준을 강화하겠다고 발표하면서 서민 주거 안정에 대한 우려가 커지고 있다. HUG는 비아파트 전세보증보험의 가입 기준을 공시가격의 126%에서 112%로 낮추기로 결정했으며, 이는 전세사기 예방과 보증보험의 재정 건전성을 목표로 한 조치이다.

이번 정책 시행으로 담보 인정 비율(LTV)은 90%에서 80%로 하향 조정된다. 이는 공시가격이 2억 원인 주택의 경우, 보증 가능 금액이 2억 5200만 원에서 2억 2400만 원으로 줄어드는 것을 의미한다. 보증 한도가 감소함에 따라 임대인은 부족한 자금을 대출로 충당해야 할 가능성이 높아지며, 이로 인해 임차인들은 전세 계약을 포기하고 월세로 전환해야 하는 부담을 느낄 수 있다. 이러한 변화는 특히 경제적 여건이 어려운 청년층과 저소득층에게 큰 타격을 줄 것으로 예상된다.

또한, ‘역전세’라는 용어는 기존 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 신규 세입자가 제안하는 보증금보다 높은 상황을 의미한다. 보증보험 가입 기준이 강화됨에 따라 신규 계약에서 보증금 수준이 낮아질 경우, 임대인은 기존 임차인에게 반환해야 할 보증금을 마련하기 어려워질 수 있다. 특히 비아파트 거주자들이 이러한 문제에 직면할 가능성이 높아, 임대차 시장의 신뢰가 떨어질 위험이 있다.

HUG의 정책 강화는 전세에서 월세로의 전환을 가속화할 것으로 보인다. 전세에서 월세로 이동할 경우, 서민들의 고정적인 주거비가 상승하게 된다. 예를 들어, 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 반전세에서 월세로 전환하면, 월 지출이 최소 10~20만 원 이상 증가할 수 있다. 이는 월 소득이 제한적인 가구에게 심각한 재정적 부담으로 작용할 수 있다.

HUG의 목표는 전세사기를 방지하고 보증보험의 재정을 안정적으로 운영하는 것이지만, 이번 정책이 비아파트 거주자들에게 더 큰 불이익을 초래할 가능성이 높다는 지적이 나오고 있다. 임대차 시장의 구조적 문제를 해결하지 않은 채 보증보험 기준만 강화하는 것은 서민 주거 안정에 실질적인 도움이 되지 않을 수 있다.

전문가들은 이번 변화로 인한 부작용을 최소화하기 위한 대안이 필요하다고 강조한다. 공시가격 대신 실거래가를 반영하고, 기준 변경을 단계적으로 시행하며, 임대차 정보의 투명성을 높여야 한다는 의견이 제기되고 있다. 또한, 임대인과 임차인이 공동으로 부담해 보증금 반환 사고를 대비할 기금 마련도 고려해야 한다.

HUG의 전세보증보험 기준 강화는 재정 안정화에 기여할 수 있지만, 서민 주거 안정성에는 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 따라서 정부와 HUG는 서민들의 현실적인 목소리를 반영하고, 주거 취약 계층을 위한 정책을 세심하게 설계해야 할 것이다. 궁극적으로 정책의 목표는 모두가 안심하고 살 수 있는 주거 환경을 조성하는 것이다.